中央穩(wěn)步推進房企融資環(huán)境改善，地方因城施策強化住房需求側政策支持

       2023年11月，我國房地產政策持續(xù)寬松。中央層面，繼上月中央金融工作會議提出“一視同仁滿足不同所有制房地產企業(yè)合理融資需求”之后，本月各部門加快推進落實。其中：央行、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會三部門聯合召開金融機構座談會提出，堅持“兩個毫不動搖”，對正常經營的房地產企業(yè)不惜貸、抽貸、斷貸，并具體提出“三個不低于”重要指標；央行、國家發(fā)改委等八部門聯合發(fā)文要求，抓好金融支持房地產健康發(fā)展工作的落實，保持信貸、債券等重點融資渠道穩(wěn)定；證監(jiān)會提出穩(wěn)妥防范化解大型房企風險，做好房企合理融資支持和融資監(jiān)管；金融監(jiān)管部門起草中資房地產企業(yè)“白名單”，對入選房企給予債券、股權、信貸等多方面融資支持等。

       地方層面，本月地方出臺房地產調控政策81條，較上月略有減少。其中，寬松性政策72條，中性政策6條，緊縮性政策3條。總的來看，地方房地產利好政策持續(xù)釋放，重點一二線城市以優(yōu)化“四限”及住房信貸政策為主，三四線城市則重點圍繞購房財稅補貼、房票安置、公積金政策支持等展開。本期報告主要對11月房地產行業(yè)政策進行梳理，并作解析。

       11月，貨幣市場資金面整體維持緊平衡。公開市場操作方面，月初央行逆回購投放量有所收縮，但隨著資金面的持續(xù)收緊，中下旬央行逐漸加大了逆回購操作量以維持流動性平穩(wěn)。同時，央行于11月15日開展了14500億元MLF操作，實現MLF凈投放6000億元，創(chuàng)2017年以來單月最高水平。資金利率方面，11月DR001和DR007均值分別為1.77%和1.97%，DR007持續(xù)高于公開市場7天逆回購利率。LPR方面，1年期及5年期以上LPR分別維持3.45%和4.20%不變。

       在房地產方面，繼中央金融工作會議提出“一視同仁滿足不同所有制房地產企業(yè)合理融資需求”之后，本月央行、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會三部門聯合召開金融機構座談會，重申支持房地產企業(yè)發(fā)債融資和股權融資，并明確提出“三個不低于”，即“各行自身房地產增速不低于銀行行業(yè)平均房地產增速；對非國有房企對公貸款增速不低于本行房地產增速；對非國有房企個人按揭增速不低于本行按揭增速”等。央行、國家發(fā)改委等八部門聯合發(fā)文提出，銀行業(yè)金融機構要加大首貸、信用貸支持力度，積極開展產業(yè)鏈供應鏈金融服務，主動做好民營企業(yè)資金接續(xù)服務，不盲目停貸、壓貸、抽貸、斷貸，同時抓好促發(fā)展和防風險。證監(jiān)會提出穩(wěn)妥防范化解大型房企風險，做好房企合理融資支持和融資監(jiān)管。此外，金融監(jiān)管部門正起草一份中資房地產企業(yè)“白名單”，涵蓋50家規(guī)模房企，進入名單的房企將獲得信貸、債券和股權融資等多方面支持。房企融資預期穩(wěn)步改善。

地方政策：一二線城市“四限”持續(xù)優(yōu)化，三四線城市財稅補貼發(fā)力

       在行政干預方面，核心舉措主要包括優(yōu)化“四限”、實行房票安置、發(fā)放購房財稅補貼、優(yōu)化土地供給和房企預售管理等。典型代表有：廈門全面取消限購，調整優(yōu)化多子女家庭住房套數認定標準，調整優(yōu)化思明區(qū)、湖里區(qū)首套和二套住房商業(yè)貸款最低首付比例和利率下限等；昆明全面取消限購限售政策；泉州除鯉城區(qū)、豐澤區(qū)、泉州開發(fā)區(qū)部分房源外，新購買一手、二手住房不限購，并縮小限售范圍、縮短限售年限等；衢州提出商品住宅地塊不限價出讓，優(yōu)化推行房票政策，優(yōu)化預售許可管理等；長沙明確購買二套房不受首套房網簽時間限制，居民名下商品住房單套面積不足144平方米的，可購買1套改善性住房（144平方米及以上）；深圳將二套房最低首付款比例統(tǒng)一調整至40%，并放寬了享受優(yōu)惠政策的普通住房認定范圍；海南適度調整儋州市等9市縣差別化住房信貸政策等。此外，麗水、許昌、商丘、濮陽、宜賓、瀘州、自貢、鹽城、九江、山南等多地發(fā)布了購房補貼政策。

       土地政策主要涉及土地供應及高質量利用。上海印發(fā)修訂后的《關于本市全面推進土地資源高質量利用的若干意見》提出，優(yōu)化完善多元化的住房結構，合理配置住房套型結構，滿足居民剛性和改善性住房需求。優(yōu)化商辦用地供應結構，鼓勵開發(fā)企業(yè)持有商業(yè)、辦公物業(yè)持續(xù)運營，提高商業(yè)、辦公用地供應的有效性和精準性等。同時，全面推進“15分鐘社區(qū)生活圈”建設。

       在住房公積金政策支持方面，核心舉措主要包括優(yōu)化住房套數認定、上調公積金最高貸款額度、降低公積金貸款最低首付比例、放寬公積金貸款申請限制和提取限制等。典型代表有：濟南將單繳存職工家庭最高貸款額度上調至50萬元，雙繳存職工家庭最高貸款額度上調至80萬元；上饒將二套房申請公積金貸款最低首付比例下調至30%，將首套房公積金貸款最高額度統(tǒng)一調整為70萬元，二套房公積金貸款最高額度統(tǒng)一調整為60萬元；江蘇支持公積金貸款購買法拍房；南京將二套房公積金貸款最高額度上調至50萬元/人、100萬元/戶；廣州將首套房公積金貸款最低首付比例下調為20%，已結清貸款后二套房貸款最低首付比例下調為30%，未結清貸款二套房貸款最低首付比例為40%；廈門調整思明區(qū)、湖里區(qū)首套和二套住房公積金貸款最低首付比例，首套房最低首付比例為25%，二套房最低首付比例為35%等。

       在人口人才方面，核心舉措主要包括放寬落戶、放寬人才購房限制、發(fā)放人才購房補貼等。典型代表有：海寧給予符合認定標準的B、C、D、E、F、G類人才，分別發(fā)放120萬元、90萬元、60萬元、50萬元、20萬元和10萬元的購房補貼，A類人才一事一議，最高不超過800萬元；長沙取消自貿區(qū)人才引進落戶家屬隨遷及投靠限制，放寬大中專學生畢業(yè)落戶限制；蘇州明確具有本科學歷人員可先落戶后就業(yè)，專業(yè)技術人才落戶門檻從高級職稱放寬至中級職稱以上，大專學歷人才社保繳費年限、年齡均放寬；天津市濱海新區(qū)明確，戶口在本市全日制高職及以上院校集體戶的在校生、畢業(yè)生可在濱海新區(qū)落戶，在濱海新區(qū)正常經營工作且社保繳費滿1年的可在濱海新區(qū)落戶等；宜昌實行落戶“零門檻”，對在宜昌城區(qū)落戶的新生代勞動力，其配偶、子女及父母隨遷的，憑家庭戶落戶證明給予1萬元/戶落戶補助；杭州市富陽區(qū)對區(qū)級F1、F2、F3類人才及F4類人才，可分別給予30萬元、15萬元、12萬元、8萬元的購房補貼等。

       中性政策主要涉及保障性住房建設管理。典型代表有：成都支持各類市場主體積極建設保障性租賃住房，并從土地供給、稅收優(yōu)惠、資金補助等方面予以支持；東莞出臺公共租賃住房管理辦法，明確公共租賃住房建設標準、保障群體、運營管理等多方面內容；廈門深化研發(fā)企業(yè)住房保障，相應提高不同研發(fā)費用企業(yè)保障性住房房源封頂指標，并給予企業(yè)制定保障性商品房房源分配方案的自主權等。

       緊縮性政策主要涉及商品房預售資金監(jiān)管和住房租賃資金監(jiān)管。典型代表有：欽州出臺商品房預售資金監(jiān)管實施細則，內容覆蓋招標確定監(jiān)管銀行、設立預售資金監(jiān)控賬戶、調整重點監(jiān)管資金額度要求、明確監(jiān)管賬戶內資金留存要求等多項內容；哈爾濱發(fā)布房屋租賃資金風險防控提示，明確房屋租賃合同簽訂后三十日內，租賃雙方應當到主管部門辦理備案登記，鼓勵租賃當事人支付租金時進行資金監(jiān)管，鼓勵屬地街道辦事處、社區(qū)督促住房租賃合同備案并協(xié)助排查高風險經營行為的住房租賃企業(yè)情況等。

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11月重要事項復盤

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       房地產政策展望

       在房地產方面，中央層面提出“三個不低于”和起草房企“白名單”，利好房企融資預期改善。但由于當前房地產仍處下行通道，為房企輸血關乎銀行業(yè)金融機構的經營盈利和風險防控，具體細則、如何落實等相關工作仍需持續(xù)跟進，此前出臺的“三道紅線”等限制性政策或同時迎來調整契機。此外，規(guī)劃建設保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設等“三大工程”是房地產市場新形勢下的重要舉措，且有關工作已經啟動，也將是未來相當長一段時間內的工作重點，金融支持力度有望持續(xù)加大。

       根據CRIC統(tǒng)計數據，11月重點30城新建商品住宅供應低位回升，環(huán)比上漲30%，但同比仍下降23%；成交環(huán)比下降12%，同比下降3%。其中，供應方面，一線城市及大部分二三線城市商品住宅新增供應面積環(huán)比均有所增長，但部分重點城市如重慶、合肥、東莞、無錫、常州等供應乏力，環(huán)比不同程度下降；成交方面，一線城市僅深圳商品住宅成交面積環(huán)比實現正增長，北上廣及大部分二三線城市不同程度下降。整體來看，當前房地產市場仍處下行通道，大部分城市房地產市場下行壓力不減。基于此，房地產政策需保持連續(xù)性、一致性，持續(xù)發(fā)力以促進樓市企穩(wěn)復蘇。尤其是12月為房企沖刺業(yè)績重要節(jié)點，地方一方面可通過組織惠民房交會、發(fā)放購房消費券、進一步優(yōu)化限購限售、加大購房財稅補貼力度、繼續(xù)推動房貸利率降低等方式，進一步激發(fā)和釋放購房需求，另一方面，適時放開樓市價格限制，允許房企合理有序降價，助力房企去庫存和市場風險出清。